¿Se puede vender piso con ITE desfavorable? La verdad
Heredar un inmueble antiguo y venderlo te puede suponer un ingreso extra, pero no siempre es tan fácil. En ocasiones, no han pasado la inspección conocida como IEE o ITE, saliendo como desfavorables. Es normal querer quitarse ese trámite y vender el piso a un nuevo propietario que se encargue, pero, ¿Se puede vender el piso con ITE desfavorable?
Sin duda, es una buena pregunta, especialmente para propietarios que quieran deshacerse de un inmueble de más de 50 años (cuando es obligatoria la inspección). Se trata de un tema complejo, con varios matices y consideraciones a tener en cuenta. Hoy revisaremos todas a fondo, dándote algunos consejos y pautas a seguir.
¿Se puede vender un piso con ITE desfavorable?
Sí, técnicamente es posible vender un piso con una IEE desfavorable. Aunque esta inspección sea como la ITV de los edificios y obligue a subsanar deficiencias, nada impide a los propietarios vender el piso a otro y que sea él la persona encargada en las reparaciones.
Sin embargo, hay que dejarlo claro, explicando la situación de manera transparente e informando al comprador de la situación. Si lo ocultas, te podrían denunciar para que te hagas cargo de la obra, además de pedir una indemnización por daños.
La forma de evitarlo es añadiendo una cláusula de exoneración en el contrato de compraventa. Ahí informas del estado del edificio, de la necesidad de pasar un IEE/ITE y que tú no te harás cargo, sino él. Si el comprador lee y firma, no hay problemas.
Infórmale de las derramas aprobadas o pendientes de aprobación por la comunidad de propietarios. Además, si dispones de la orden de ejecución, hay que facilitársela al propietario, para que así haga números y sepa cuánto va a gastarse. Ocurre lo mismo si hay una inspección pendiente y existen derramas para conseguir que sea favorable.
¿Quién paga la obra en este caso, tú o el comprador? Lo paga el propietario en el momento de la inspección, es decir, el comprador. Eso sí, recuerda que siempre debe estar informado de todo y añadir la famosa cláusula si no quieres problemas.
Consecuencias de vender un piso con ITE desfavorable
Ya has visto que puedes deshacerte de un inmueble con una IEE desfavorable y que el nuevo propietario asuma el coste. Parece una buena noticia, pero hay que tener en cuenta sus inconvenientes si decides optar por esta vía:
- Disminuye el precio de la vivienda: este es el más evidente, ya que el comprador tendrá que hacerse cargo de unos gastos de reparaciones más impuestos. Todo esto, se suele restar del valor inicial de la compra, haciendo que el precio baje. Es lo contrario que ocurre con una reforma de fachadas u otros elementos, bajando el precio en vez de subirlo.
- Menos confianza en el mercado: si bien existen algunos compradores que buscan inmuebles baratos y no les importa, la mayoría lo querrán para entrar a vivir. El tener una inspección desfavorable baja la confianza, y no solo por el pago. Parecerá un edificio en mal estado, que se puede caer y que no ha pasado la inspección. Es como subirse a un ascensor que no cumple la normativa, que puedes temer por tu seguridad y evitar la compra. Entonces, te será más difícil venderlo.
- Complicaciones contractuales: como dijimos antes, tienes que añadir cláusulas de exoneración y dejarlo todo claro. Si queda algo en el aire, podrías enfrentarte a un proceso judicial con la comunidad y el nuevo propietario.
Por estos motivos, en general, no recomendamos hacerlo, siendo más rentable pasar la inspección, aunque haya excepciones. ¿Cuándo vender un piso con la ITE desfavorable? Únicamente se recomienda si necesitas liquidez rápidamente, no quieres gastar dinero en las reparaciones por falta de fondos y no te importa que el piso pierda valor.
Hay compradores que podrían estar interesados en ellos, al ahorrarse dinero y verlo como una oportunidad de inversión si consiguen un buen precio.
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Preguntas frecuentes
Vamos a responder algunas dudas habituales que puede que tengas. Si se te ocurre alguna más, déjanos tu comentario y te contestaremos lo más rápido posible.
¿Qué pasa si compras un piso con ITE desfavorable?
Si eres el comprador y el piso tiene más de 50 años, podrías enfrentarte a problemas con el banco, incluyendo la denegación de la hipoteca. Esto ocurre especialmente cuando no se ha pasado la IEE en plazo, ya que ahí se desconocen las deficiencias del inmueble y es una incógnita. Si es desfavorable, quizá sean más permisivos.
Eso sí, dependerá del banco y de sus políticas. Muchas veces, si se entrega el informe, se explica de manera transparente las medidas necesarias para que sea favorable y se añade una cláusula de exoneración en el contrato, el banco aprobará la hipoteca. Aún así, comprar pisos con una inspección desfavorable es más propio de gente adinerada que paga al contado, buscando una inversión.
¿Cómo saber si la ITE de un edificio está pasada?
Es muy fácil saber si la IEE está pasada o no. La comunidad de propietarios tiene una copia del documento, incluyendo los plazos y la fecha de caducidad. Saber esto es vital, tanto si vas a vender como a comprar, ya que así te garantizas si lo que compras está en perfecto estado.
En caso de que no haya una copia, acude al Ayuntamiento de Madrid o de tu municipio. Ahí hay un registro acerca de las inspecciones que se han realizado y su vigencia, que suele ser gratuito y puedes consultar en búsqueda de la inspección de tu inmueble.
¿Vender un piso con ITE desfavorable afecta a la valoración del piso?
Sí, y de manera negativa. La razón es que los compradores no confiarán en el estado del edificio y querrán evitarse papeleo, derramas sorpresa y problemas de cara al futuro. Al final, nadie quiere vivir en un edificio que quizá podría caerse o que no cuenta con el certificado de accesibilidad y eficiencia energética. Además, está el factor ya mencionado de la denegación de la hipoteca, alejando a posibles compradores.
En cambio, si consigues que sea favorable, ocurrirá lo contrario. El inmueble subirá de precio, los compradores tendrán más confianza y podrás ofrecer una garantía de tranquilidad y buen estado durante los próximos 10 años. Es por esto que recomendamos pasar la IEE.